ويسألونك عن الفقاعة العقارية!
حمدي رزق

حديث الفقاعة العقارية يسرى، نفيًا وإثباتًا، ودون توافر البيانات الأساسية وتحليلها بشكل دورى وعلمى، يصبح حديث الفقاعة مثل ضرب الودع، ومن يتصدى لنفى الفقاعة أو توقعها دون سند معلوماتى أخشى ينجم من التنجيم، وكذب المنجمون.. أخشى كثرة المنجمين فى السوق العقارية، ولا أعرف كيف تواتى الشجاعة هؤلاء لتوقع الفقاعة احتمالًا، أو نفيها قطعيًا، كيف هذا والسوق مظلمة تنقصها الإضاءات المعلوماتية التى تُبنى عليها التوقعات العقارية!

نبهنى السيد «أحمد عيسى»، وزير السياحة والآثار السابق، (بعد قراءة مقالى «فقأ الفقاعة العقارية») إلى أن مصر تحتاج، كما فى الدول المتقدمة، إلى إنتاج البيانات الإحصائية المتعلقة بصناعة العقارات والثروة العقارية، والتى تعد أساسية لصناع السياسة والقرار الاقتصادى والمستثمرين والمحللين الاقتصاديين.

لفتنى الوزير عيسى إلى أشهر مساعد ذكاء اصطناعى فى العالم «ChatGPT» بحثًا عن أهم دوريات البيانات التى يتابعها صانعو السياسات فى المجال العقارى، وبضرورة توافرها لبناء بناية معلوماتية محكمة لازمة لحديث الفقاعة:

أولًا: بيانات أسعار العقارات: مؤشرات أسعار المنازل (House Price Index – HPI): أو (median home price per region ) تقيس تغيرات أسعار المنازل على أساس سنوى وربع سنوى.

■ مؤشر أسعار العقارات التجارية: يشمل المكاتب، المراكز التجارية، المستودعات، والفنادق.

■ التضخم العقارى: يقيس ارتفاع أسعار العقارات مقارنة بمؤشرات التضخم العامة.

ثانيًا: بيانات المعروض العقارى:

■ عدد الوحدات السكنية الجديدة (Housing Starts): عدد الوحدات السكنية التى بدأت أعمال إنشائها خلال فترة معينة.

■ تصاريح البناء (Building Permits): عدد التراخيص الصادرة للبناء، مما يعطى مؤشرًا على النشاط المستقبلى فى السوق العقارية.

■ مخزون العقارات المعروضة للبيع: يقيس عدد الوحدات العقارية المتاحة للبيع أو الإيجار.

ثالثًا: بيانات الطلب على العقارات:

■ معدلات الامتلاك العقارى: نسبة المواطنين الذين يمتلكون منازل مقارنة بمن يستأجرون.

■ حجم المبيعات العقارية: عدد العقارات المبيعة خلال فترة معينة، سواء كانت جديدة أو مستعملة.

■ المعاملات العقارية التجارية: تشمل عمليات بيع وشراء العقارات التجارية والاستثمارية.

رابعًا: بيانات التمويل والرهون العقارية:

■ حجم الإقراض العقارى (Mortgage Lending Volume): إجمالى القروض العقارية الممنوحة للأفراد والشركات.

■ معدلات الفائدة على الرهون العقارية: تؤثر على القدرة الشرائية للمستهلكين والاستثمارات العقارية.

■ نسب التخلف عن سداد الرهن العقارى: تعكس مدى استدامة سوق الإقراض العقارى ومدى استقرار القطاع المالى.

خامسًا: بيانات الاستثمار والتطوير العقارى:

■ حجم الاستثمارات الأجنبية فى العقارات: يقيس مدى جاذبية السوق العقارية للمستثمرين الأجانب.

■ عوائد الإيجارات العقارية (Rental Yields): تقارن بين العائد السنوى للإيجار وسعر العقار.

سادسًا: بيانات الإيجارات والعوائد العقارية:

■ متوسط الإيجارات الشهرية: مقسمة حسب المناطق السكنية والتجارية.

■ مؤشر نسبة الدخل إلى الإيجار: يقيس مدى قدرة السكان على تحمل تكاليف الإيجار مقارنة بدخلهم.

■ نسب الإشغال فى العقارات التجارية والسكنية: تعكس مدى استقرار السوق العقارية.

سابعًا: بيانات البيئة والاستدامة العقارية:

■ معدلات المبانى الصديقة للبيئة (Green Buildings Index): توضح نسبة العقارات التى تعتمد معايير البناء المستدامة.

■ استهلاك الطاقة والمياه فى العقارات: يعطى مؤشرات على كفاءة استهلاك الموارد فى القطاع العقارى.

ثامنًا: بيانات الضرائب والأنظمة العقارية:

■ معدلات الضرائب العقارية: تشمل ضرائب الملكية، ضرائب نقل الملكية، ورسوم التسجيل.

■ التغيرات فى التشريعات العقارية: تؤثر على سوق العقارات والاستثمار فيها.

مثل هذه البيانات عادة ما يتم نشرها عادة من قبل البنوك المركزية، المكاتب الوطنية للإحصاء، وزارات الإسكان، والهيئات التنظيمية للأسواق المالية، بالإضافة إلى شركات الأبحاث العقارية مثل Knight Frank، CBRE، JLL، Zillow وغيرها. والسؤال الذى يفرض نفسه: هل مثل هذه البيانات متوافرة مصريًا؟!