شهد الطلب على العقارات السكنية في دبي ارتفاعا كبيرا منذ عام 2022. ونظرا للارتفاع الملحوظ في عدد المشاريع العقارية السكنية الجديدة خلال العامين الماضيين، توقع محللو «إس آند بي جلوبال» في السابق «أن تستقر الأسعار ويتراجع الطلب بحلول نهاية عام 2024. إلا أن ذلك لم يحدث»، وفقاً لتقرير حديث صادر عن «إس آند بي جلوبال»، الإثنين.

وبحسب تقرير «نظرة عامة على سوق العقارات في دبي وأبوظبي للربع الثاني من عام 2024» الصادر عن شركة «ريدين»، كانت وتيرة المشاريع الجديدة في النصف الأول من عام 2024 أعلى مما كانت عليه في عام 2023. وقد وصلت مبيعات المشاريع على الخارطة 34.3 مليار دولار في النصف الأول من عام 2024، ومن المتوقع أن تتجاوز 58.3 مليار دولار في عام 2023 بأكمله. وبحسب «إس آند بي»: «لم يتسبب تصاعد الصراع الجيوسياسي في الشرق الأوسط حتى الآن بأي تأثيرات ملحوظة على سوق العقارات السكنية في دبي.»

وأصدر محللو «إس آند بي جلوبال» تحليلاً عن السوق العقاري شارك فيه، سابنا جاغتياني، وجولي بارجاونكار، وتاتيانا ليسكوفا، من دبي، وبيير غوتييه من باريس، وأكانشا ن مانجريكار، من مركز كريسيل العالمي للتحليلات التابعة لـ «إس آند بي» في مومباي. واستبعد المحللون تراجعاً في أسعار عقارات دبي خلال الأشهر الـ18 المقبلة، أي حتى 2026. 

• الأسباب الرئيسية للأداء القوي للسوق 

وبحسب التقرير: «يستفيد القطاع العقاري في دبي من الطلب من المستثمرين المحليين والدوليين. ارتفع عدد سكان دبي - الذي لا يشمل عدد العمال المتنقلين إلى دبي - إلى 3.7 مليون نسمة بحلول نهاية عام 2023، وفقًا لمركز دبي للإحصاء.» وتوقع المحللون أن يصل عدد السكان إلى 4 ملايين بحلول عام 2026 نتيجةً لتزايد عدد الوافدين. وقد دفع ارتفاع الإيجارات العديد من المقيمين إلى الشراء بدلًا من الاستمرار في الاستئجار.

وساهمت التعديلات على نظام التأشيرات، بما في ذلك إصدار الإقامة الذهبية، إلى توفير الاستقرار للمقيمين وجذب المستثمرين الدوليين الأثرياء. وبحسب «إس آند بي»، فإنه نظرا لتوقعات بنمو عدد السكان، وارتفاع الإيجارات، والقيمة المرتفعة للقدم المربع، فإن العائد على الاستثمارات العقارية في دبي يتجاوز العائد في معظم الدول الأوروبية. ولذلك، يرى المحللون أن «معاملات البيع على الخارطة في النصف الأول من عام 2024 كانت أعلى بمرتين من معاملات الوحدات الجاهزة والمشترين على استعداد لدفع سعر أعلى للقدم المربع في المشاريع الجديدة.»

• اقتصاد مرن

وتوقع محللو «إس آند بي» أن يظل اقتصاد دبي مرنا نسبيا. ورغم التوترات الجيوسياسية في المنطقة، نفترض عدم نشوب صراع مباشر وطويل الأمد بين إسرائيل/الولايات المتحدة الأمريكية وإيران. وتوقعوا أن يظل نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي قريبا من 3.0% في المتوسط خلال الفترة 2024-2027، بعد أن حقق نموا بنسبة 3.3% في عام 2023، وأن يبلغ نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي في دبي نحو 38,000 دولار في عام 2024.

وتهدف أجندة دبي الاقتصادية (D33) إلى جذب المزيد من الاستثمارات العقارية، وتركز على الشفافية والتقدم التكنولوجي لسوق العقارات في دبي، وتسعى إلى زيادة المعاملات العقارية بنسبة 70%، ومضاعفة قيمة المحافظ العقارية في دبي إلى 20 مليار درهم. وتهدف إستراتيجية دبي العقارية 2033 إلى المساهمة بمبلغ 73 مليار درهم في الناتج المحلي الإجمالي للإمارة، ورفع معدلات ملكية المساكن إلى 33% بحلول عام 2033. 

وبحسب «إس آند بي»، «تساهم هذه المبادرات، إلى جانب إصلاحات الاستثمار واللوائح التنظيمية الداعمة للشركات، في تعزيز سوق العقارات في دبي». وشددوا على أن البيئة الاقتصادية الديناميكية التي تتمتع بها دبي، وسمعتها كملاذ آمن، والنظام الضريبي المنخفض، تسهم في المحافظة على جاذبية الإمارة للمستثمرين العالميين.

• توقعات العقار 2025-2026

وبحسب التقرير، فمن المتوقع أن تظل أسعار العقارات في دبي مستقرة على مدى الأشهر 18 المقبلة، وقد تنخفض بعد ذلك نتيجةً لزيادة العرض. وقد تؤدي الزيادة المحتملة في العرض إلى تشبع الطلب غير المحقق، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار والإيجارات. ومن المتوقع أن يرتفع المعروض من الوحدات السكنية بنحو 182 ألف وحدة خلال الفترة 2025-2026، نظرا لأن المطورين سيسلمون عددا كبيرا من الوحدات التي بيعت مسبقًا خلال الفترة 2022-2023. 

ووفقاً لمحللي «إس آند بي»، هذا العدد سيكون أعلى بكثير من المتوسط السنوي للوحدات المسلمة الذي بلغ 40 ألف وحدة خلال الفترة 2019-2023. مع ذلك، فإن معدل استيعاب المخزون العقاري يعتمد، من بين عوامل أخرى، على النمو السنوي لسكان دبي - الذي يتوقع المحللون أن يبلغ نحو 3.5% خلال الفترة 2025-2026 – وعلى الطلب من جانب المستثمرين. 
وقال تقرير «إس آند بي»: «لكن حتى الآن، لم يواكب عدد الوحدات المسلمة في عام 2024 العدد المسلم في عام 2023. قد يؤدي التأخير الكبير في تسليم المشاريع، وهو أمر شائع في القطاع - الذي غالبا ما يكون بسبب قيود القدرة على البناء - إلى الضغط على الوحدات المتوفرة في السوق، مما يدعم اتجاهات ارتفاع الأسعار، على الأقل في المدى القريب. مع ذلك، نتوقع أن يتوازن سوق العقارات السكنية بحلول عام 2026 في أقصى تقدير.»

• أسعار مبيعات الخارطة 

وقال محللو «إس آند بي»: «من المتوقع أن تظل أسعار مبيعات القدم المربع على الخارطة مستقرة في عام 2025، بعد أن استقرت منذ الربع الأخير من عام 2023. ويرجع ذلك إلى اعتقادنا بأن المطورين سيركزون أكثر على زيادة حجم المبيعات بدلا من نمو الأسعار. مع ذلك، فإن أسعار الوحدات الجاهزة قد ترتفع قليلا اعتمادا على توفرها، وتحسن القدرة على تحمل التكاليف مقارنة بالوحدات على الخارطة، واستمرار ارتفاع الطلب. ومن المتوقع أن يستقر نمو الإيجارات مع زيادة العرض. وسيتحقق الاستقرار أولًا في المناطق غير الرئيسية، ومن الممكن أن يتوسع ليشمل مناطق أوسع بعد ذلك.»

وتابع تقرير «إس آند بي»: «من المتوقع أن تنخفض وتيرة المشاريع الجديدة خلال 12-24 شهراً القادمة. لا يبدو أن مستوى المشاريع الجديدة التي تَمَكَّنَ السوق من استيعابها حتى الآن في هذه الدورة مستداماً على المدى الطويل. وفي حين يتمتع المطورون بوضع مالي جيد، نظرًا لتحصيلاتهم النقدية القوية، فإننا نتوقع أن يظلوا مرنين في إجراء تعديلات على المشاريع الجديدة لتلبية الطلب المتزايد، أي بيع وحدات أصغر عندما ترتفع الأسعار. وفي بيئة أضعف، نتوقع أن يبدأ المطورون الأقل شهرة في طرح خطط دفع أسهل للحفاظ على أرقام مبيعاتهم.»

• العقارات الفاخرة 

وعن العقارات الفاخرة، أضاف التقرير: «من المتوقع أن تنخفض حصة مشاريع العقارات الفاخرة في عام 2025، حيث سيستمر المطورون في التركيز على العقارات ذات الأسعار المعقولة ومتوسطة السعر. على الرغم من أن مشاريع العقارات الفاخرة تحقق هامش ربح أعلى، إلا أن سوق الشقق الفاخرة ما يزال صغيرًا نسبيًا بالمقارنة. ونعتقد أن المطورين سيعمدون إلى تعديل مزيج العقارات وحجمها لطرح مزيد من الشقق والفلل بأسعار معقولة.»
وتابع: «سيواجه المطورون الذين لديهم سجل محدود في العمل في سوق العقارات المتقلبة في دبي صعوبات في التعامل مع هروب رأس المال العامل وانخفاض التدفقات النقدية عندما تتباطأ الدورة. زادت التنافسية في سوق العقارات في دبي مع دخول العديد من المطورين الجدد إلى السوق. وسيؤثر التباطؤ عليهم أولًا لأنهم يعملون على هوامش أقل ولديهم قوة تفاوضية أقل.»

• المخاطر الرئيسية 

وعن المخاطر الرئيسية خلال 12-18 شهرا القادمة على القطاع، قال محللو «إس آند بي»: «يمثل تصعيد الصراع في الشرق الأوسط الخطر الرئيسي. نُقيّم مستويات التوتر الإقليمية على أنها معتدلة، ولكن يبقى احتمال تصاعد التوتر واردا. وتاريخيا، مثلت دولة الإمارات – بما فيها دبي - ملاذًا آمنًا لكثير من المستثمرين في أوقات الصراعات، وأدى ذلك إلى نمو سكاني وإلى تدفق للاستثمارات. ولكن الصراع الحالي أكثر تعقيدًا من الصراعات السابقة، في رأينا.» 

• أسعار الفائدة 

وبحسب المحللين: «لم يتأثر سوق العقارات السكنية في دبي حتى الآن بالتضخم المحلي وأسعار الفائدة المرتفعة، حيث إن معظم المعاملات لا تُموَّل عن طريق الرهن العقاري. لا توجد حساسية عالية لأسعار الفائدة في دبي، نظرا لأن قروض الرهن العقاري متاحة في المقام الأول لمعاملات الوحدات الجاهزة أو عند تسليم المبيعات على الخارطة. وعلى الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة - التي من المتوقع أن تنخفض ببطء - فقد شهدنا نموًا في معاملات الرهن العقاري خلال العام الماضي نتيجةً للزيادة الملحوظة في عدد المعاملات».
وأضافوا: «ستسهم أسعار الفائدة المنخفضة في دعم نمو معاملات الرهن العقاري. وقد ارتفع معدل التضخم في أسعار المستهلك في دبي إلى 3.38% كما في أغسطس 2024، ويرجع ذلك أساسًا إلى عوامل محلية مثل ارتفاع رسوم التعليم ورسوم التأمين وإيجارات المنازل. ونتوقع أن يظل معدل التضخم أعلى من 3% في عام 2024. مع ذلك، فإن الضغوط العالمية، بما في ذلك انخفاض أسعار النفط، لن تترك دبي بمنأى عن بعض التأثيرات.»

• أداء شركات التطوير 

وتوقعت «إس آند بي» أن تظل تصنيفاتها الائتمانية لشركات التطوير جيدة في حال تراجع السوق، وذلك بسبب انخفاض مديونياتها، وتوليدها لتدفقات نقدية قوية وامتلاكها لمستويات جيدة من احتياطات السيولة. وتصنف الشركة ثلاث شركات تطوير عقاري، حيث تستحوذ شركة إعمار العقارية، وشركة داماك العقارية، وشركة بي إن سي إنفستمنتس ليمتد (شوبا) مجتمعة على حصة تتراوح بين 35%-40% من سوق العقارات على الخارطة في دبي. 
وبحسب «إس آند بي»، ستستفيد هذه الشركات من نمو والإيرادات القوي خلال العامين المقبلين بفضل إيراداتها القوية بعد تحقيقها لمبيعات قوية على الخارطة في 2023-2024. 

وبناءً على ذلك، رفع «إس آند بي» التصنيف الائتماني لشركتي داماك العقارية وشوبا إلى BB / مستقر. أم التصنيف الائتماني لشركة إعمار العقارية فهو عند BBB / مستقر، وهو أعلى من تصنيف قبل جائحة كوفيد-19 في عام 2020 عندما كان BBB- / مستقر، حيث تمكنت الشركة من الاستحواذ على حصة كبيرة من الطلب المتجدد وتحسين نسب الائتمان الخاصة بها في الدورة الصعودية.

• البيع على الخارطة 

وبحسب محللي «إس آند بي جلوبال» فإنهم لا يعتقدون أن المستويات المرتفعة للبيع على الخارطة في عام 2024، التي من المتوقع أن تتجاوز ذروة عام 2023، ستستمر على مدى 2025-2026. مع ذلك، فإن طبيعة عمليات البيع على الخارطة، التي تتسارع خطط سدادها، تضمن أن تكون التدفقات النقدية للشركات العقارية كافية للوفاء بالتزاماتهم والاستثمار في قطع الأراضي. ورغم ذلك، كان توليد التدفق النقدي في النصف الأول من عام 2024 أبطأ بالنسبة لمعظم الشركات العقارية التي تقوم الوكالة بتصنيفها، نظرا لارتفاع نشاط البناء، والإنفاق الرأسمالي المتواضع على محافظ تأجير المباني، واستثمارات الأراضي. ولاحظ المحللون أيضا توزيعات أرباح مرتفعة في عام 2024.