دبي: ملحم الزبيدي
يقدم الاستثمار العقاري في دبي بعضاً من أعلى عائدات الإيجار وأكثرها جاذبيةً في العالم. وإذا كنتم تفكرون في دخول عالم هذا الاستثمار، إليكم ما تحتاجون إلى معرفته حول هذا المجال في دبي.
ويعدّ الاستثمار العقاري بدبي في الوقت الحالي أفضل من أي وقت مضى، كما يبدو أن مستقبله مشرق ومثمر، إذ توفر العروض الجديدة للمشترين مجموعة كبيرة من الخيارات، كما تواصل الأسعار انخفاضها بصورة ثابتة نحو مستويات معقولة التكلفة. فإذا كنتم تبحثون عن الاستثمار في العقارات ذات الأسعار المعقولة والتي توفر عائدات إيجار قوية، فإن دبي هي وجهتكم المثالية.
يعدّ الاستثمار العقاري من الاستثمارات المجزية، لتأمين مصدر دخل دائم وبناء ثروة كبيرة. وكجميع أنواع الاستثمار، ينطوي على مخاطر مختلفة، وهناك العديد من العوامل التي يجب مراعاتها قبل الاستثمار في سوق العقارات بدبي، لضمان تحقيق أعلى عائدات ممكنة، حسب منصة «بروبرتي فايندر».
ومن أهم الأسباب التي تشجعكم على الاستثمار في دبي، مميزات الاستثمار العقاري في دبي:
1- تقدم مدينة دبي عائدات إيجار مرتفعة مقارنةً بالكثير من أسواق العقارات الناضجة. ويمكن للمستثمرين تحقيق عائدات إيجار إجمالية تتراوح بين 5-10% في المتوسط.
2- تتميز دبي بأسعارها المنخفضة للقدم المربعة الواحدة، مقارنة بمثيلاتها من المدن العالمية، ما يجعلها وجهةً مثالية للاستثمار في العقارات المتميزة.
3- تتيح قوانين تأشيرة الإقامة الجديدة المرتبطة بالاستثمار العقاري للمستثمرين في دبي فرصة الحصول على تأشيرة إقامة خاضعة لشروط معينة. حيث يحق للمستثمرين الذين يملكون عقارات تتجاوز قيمتها المليون درهم، الحصول على تأشيرة إقامة لمدة عامين، فيما يحق لمستثمري العقارات التي تزيد قيمتها على 5 ملايين درهم الحصول على تأشيرة إقامة لمدة 5 سنوات، أما بالنسبة للمستثمرين الذين يملكون عقارات تزيد قيمتها على 10 ملايين درهم، فيحق لهم الحصول على تأشيرة إقامة لمدة 10 سنوات.
4-الظروف الضريبية الملائمة، خاصةً مع عدم فرض الضرائب العقارية، التي تطبق في أسواق العقارات العالمية الأخرى كإحدى قواعد الاستثمار العقاري في دبي، وهو ما يقدم المدينة كبيئة استثمارية جذابة.
عوامل يجب أخذها بالاعتبار
يعتبر تحقيق معدلات مرتفعة في عائدات الاستثمار الهدف الرئيسي بالنسبة للمستثمر العقاري، إلا أن تأمين هذه العقارات ليس بالمهمة السهلة، وتتطلب الاجتهاد في البحث والدراسة. وفيما يلي نقدم لكم بعض العوامل التي يمكن أن تؤثر في معدلات عائد الاستثمار..
•الموقع
•المرافق ووسائل الراحة المتاحة في المجمع المختار، بما في ذلك توفر وسائل النقل والقرب من مؤسسات التعليم ومراكز رعاية الأطفال وما إلى ذلك.
•المساحة
•الجودة
•حالة السوق وتوقيت الشراء
•معدلات الفائدة
•تكاليف الصيانة (مؤشر رسوم الخدمات والصيانة التابع لمؤسسة التنظيم العقاري)
نصائح لتحقيق أفضل عائد
•عادةً ما توفر الشقق السكنية عائدات إيجار أعلى، مقارنةً بمنازل التاون هاوس والفلل، وذلك لكون المستأجرين في دبي ينتمون إلى فئات الزوار والوافدين أو المواطنين متوسطي الدخل، ممن تتيح لهم ميزانيتهم استئجار المنازل الأصغر مساحةً وذات التكلفة المعقولة. لذلك فإن الشقق السكنية هي أفضل طريقة للاستثمار في العقار بدبي.
•ننصحكم باختيار الشقق الأصغر مساحةً (مثل شقق الاستوديو والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة)، ضمن المجمعات ذات الأسعار المعقولة، والتي تمتاز ببنية تحتية جيدة، وبموقعٍ قريب من محطات النقل والمرافق الأساسية مثل مؤسسات التعليم ومراكز الرعاية الصحية، فهي من أفضل طرق الاستثمار العقاري التي توفر عائداً جيداً.
•يمكن أن تؤثر رسوم الصيانة المستحقة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي بشكل جوهري في العائدات الإجمالية، إذ يحدد المؤشر رسوماً لكل قدم مربعة تختلف قيمتها حسب المجمع السكني. ويمكنكم الاطّلاع على آخر تحديثات الرسوم مباشرةً عبر الموقع الإلكتروني الرسمي للدائرة.

إيجابيات وسلبيات الشراء على المخطط

هناك إيجابيات وسلبيات لكلٍ من الاستثمار في العقارات على المخطط أو العقارات الجاهزة في السوق الثانوية. وتختلف الإمكانات المالية لكل شخص ودرجة استعداده لتحمّل المخاطر، وهنا تبرز أهمية إجراء تقييم مناسب للمخاطر المرتبطة بكل منهما.

الإيجابيات

• السعر: يتيح شراء العقارات على المخطط خيارات أفضل للمستثمرين، من حيث السعر، إذ عادةً ما تكون أسعارها أقل بكثير من أسعار العقارات الجاهزة.

• الزيادة في قيمة رأس المال: من المرجح أن تزيد قيمة العقار مع تقدم أعمال البناء والاقتراب من مرحلة الاكتمال والتسليم.

• دفعات مقدمة منخفضة: تبلغ قيمة الدفعات الأولية عند شراء العقارات على المخطط من 5 – 10% من قيمة العقار، مقابل 25% عند شراء العقارات الجاهزة، وهذا ما يشكّل جاذباً كبيراً للمستثمرين.

• خطط السداد: يقدم المطورون خطط سداد مرنة وجذابة للغاية، وقد تتراوح خطة السداد في بعض الحالات بين 2-5 سنوات بعد التسليم.

السلبيات

• التغييرات والتقلبات في حالة السوق العقاري: قد يؤدي هبوط معدلات الأسعار إلى تقييم سعر العقار بأقل من سعر الشراء الأوّلي.

• إلغاء المشروع أو تأخير موعد التسليم: عند شراء عقار على المخطط قد تواجهون خطر إلغاء المشروع أو التأخير في التسليم بعد الموعد المحدد. وهنا ننصحكم بإجراء بحث مستقل حول الجهة المطورة.

إيجابيات وسلبيات شراء العقارات الجاهزة

الإيجابيات

• السعر: يمكن أن يحصل المستثمرون على ميزة من حيث السعر، نتيجة حالة السوق عند وقت الشراء.

• الموقع: غالباً ما تقع العقارات الجاهزة ضمن مواقع رئيسية .

• عائدات فورية: يمكن للمستثمرين في العقارات الجاهزة كسب عائدات مباشرةً بمجرد تأجير العقار.

• عائدات إيجار مستقرة: يوفر الاستثمار في العقارات الجاهزة ميزة إضافية تتمثل في عائدات الإيجار المؤكدة.

السلبيات

• الدفعة الأولى: يبلغ الحد الأدنى للإيداع المطلوب 25% بالنسبة للوافدين إلى دبي، و20% للمواطنين الإماراتيين من قيمة سعر شراء العقارات، التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم.

• التكاليف المقدمة: يمكن تقدير تكاليف المعاملات المقدمة بنحو 7-8% من سعر الشراء.

• التوقيت: إذا كنتم تعتمدون على قرض رهن عقاري لتمويل عملية الشراء.