قال مستأجرون في دبي يرغبون في التحول من الاستئجار إلى التملك، إن شروط الحصول على التمويل العقاري والدفعة الأولى المطلوب تسديدها مقدماً، تعدان من أبرز التحديات التي تحول دون ذلك.

وذكروا لـ«الإمارات اليوم» أن ارتفاع الإيجارات دفعهم إلى التفكير في شراء منزل بدلاً من الاستئجار، لكنهم أشاروا إلى مبالغة بعض المطورين في أسعار العقارات، خصوصاً على المخطط. من جهتهم، أكد عقاريون وجود تلك المعوقات، لكنهم اعتبروا أن شريحة المستأجرين الراغبين في التحول إلى التملك تشكل إضافة قوية للسوق، مشددين على تقديم تسهيلات وحوافز إضافية، سواء من المطورين أو البنوك.

وتفصيلاً، قال المستأجر في دبي، محمد المنصوري، إنه مع ارتفاع الإيجارات قرر شراء منزل، من خلال تمويل بنكي، لكنه فوجئ بمتطلبات البنك لمنحه قرضاً عقارياً، أبرزها تحديد سقف عال للراتب، وارتفاع قيمة القسط الشهري للقرض، الأمر الذي حال دون أخذ القرض وتملك منزل.

واعتبر المستأجر عبدالعزيز ناصر، أن من التحديات التي تواجه التحول من الإيجار للتملك في القطاع العقاري بدبي، هي الدفعة المقدمة التي يجب أن يدفعها المستثمر مرة واحدة، مع رفض بعض البنوك التمويل بسبب ضعف الراتب. وأفاد المستأجر، محمد أبورقية، بأن زيادة إيجار منزله دفعه للتوجه لتملك عقار في دبي، لكنه فشل في ذلك، بسبب الاشتراطات الخاصة بالتمويل، إضافة إلى المبالغة من قبل بعض المطورين في أسعار العقارات، خصوصاً على المخطط.

من جانبه، قال رئيس مجلس إدارة شركة «الوليد الاستثمارية»، محمد المطوع، إن التحول من التأجير إلى التملك أمر قديم، لكن هذا التحول يواجه العديد من المعوقات، منها شروط التمويل العقاري وتقييم البنك للشقة، والذي يختلف عندما تكون الوحدة مؤجرة عن الجديدة، إضافة إلى أن الأسعار تختلف مع مرور الوقت.

بدوره، قال المدير الإداري لشركة «هاربور العقارية»، مهند الوادية، إن التحدي الأكبر لعدد كبير من المستأجرين عند رغبتهم في شراء العقار، يتمثل في ارتفاع الأسعار، إلى جانب وجود منافسة قوية وطلب مرتفع من المشترين والمستثمرين العالميين، فضلاً عن أن الدفعة الأولى من مقدم الحجز تكون مرتفعة، وكذلك الفائدة على القرض العقاري. وأوضح الوادية أن أحد الحلول لتلك المشكلة، هو توفير حزمة دعم للمشتري النهائي الذي يشتري بيتاً للمرة الأولى، ولا يبيعه لمدة خمس أو 10 سنوات.

واتفق المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة «الرواد للعقارات» المتخصصة في الاستشارات والتسويق العقاري، إسماعيل الحمادي، بأن ارتفاع أسعار العقارات إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة على القروض العقارية، تعتبر من أبرز المعوقات نحو التحول من الإيجار إلى التملك في دبي.

وقال إن الكلفة الإجمالية لشراء العقار حالياً تعتبر مرتفعة مقارنة بالسنوات الماضية عند الشراء عن طريق التمويل العقاري، الذي كان يعتمد عليه نسبة كبيرة من المقيمين في الإمارة سابقاً، بالنظر إلى أن نسبة الدفعة الأولى للعقار التي ارتفعت بدورها ورسوم القرض.

وأضاف الحمادي أن وجود نسبة قليلة من المشروعات المتوسطة الموجهة لذوي الدخل المحدود مقارنة بالعقارات الفاخرة يعد أيضاً أحد التحديات التي تواجه الأفراد الراغبين في التحول من الإيجار إلى التملك حالياً. وذكر الحمادي أن على المطورين تقديم خطط دفع أكثر مرونة وتقليل نسبة الدفعة الأولى إلى جانب عقد شراكات مع البنوك والمؤسسات المالية لتقديم قروض ميسرة وبشروط مريحة.

من جهته، أفاد الرئيس التنفيذي لشركة «ملاك العقارية»، طارق رمضان، بأنه في حال رغب المستأجر في شراء عقار جاهز، فإن هذا يتطلب الدفع نقداً لكامل قيمة العقار، ما يحول دون الأمر، أو إذا رغب في الحصول على تمويل من البنك، فعليه تسديد الدفعة الأولى مقدماً، إضافة إلى شروط البنك وارتفاع نسبة الفائدة.

وأوضح رمضان أن العقار الذي على الخريطة لن يكون جاهزاً إلا بعد سنتين، ولذلك يضطر المستأجر أن يكون في شقته القديمة، مشيراً إلى أن الحل يتمثل في التمويل من المطور، وليس من البنك، منها الدفع 1% كل شهر مع مقدم بسيط، وتكون الدفعات ممتدة لما بعد تسليم الشقة، وتكون قيمتها قريبة من قيمة الإيجار.

وفي السياق ذاته، اعتبر الرئيس التنفيذي لشركة «سمانا» للتطوير عمران فاروق، أن أسعار العقارات المرتفعة هي التحدي الأكبر لشراء المستأجرين منازل في دبي، لاسيما ذوي الدخل المنخفض، كما أن عليهم توفير الدفعة الأولى بنسبة 20 إلى 40%.

وقال فاروق، إن المشكلة الرئيسة الثانية لهذه الشريحة من المشترين هي الحصول على الموافقة على الرهن العقاري، إضافة إلى التكاليف الإضافية أو الخفية وتقلبات السوق. واعتبر أن شريحة المستأجرين الراغبين في التحول إلى التملك تشكل إضافة قوية للسوق.

إلى ذلك، قال خبير التسويق العقاري علاء مسعود، إن هناك شروطاً تخضع لقوانين المصرف المركزي فيما يخص التمويل العقاري، حيث يجب أن تتوافر الدفعة الأولى بنسبة 20%، فيما تكون الـ80% تمويلاً عقارياً، موضحاً أن المشكلة التي تواجه بعض المشترين المحتملين، هي أن الشركات التي يعملون فيها غير معتمدة لدى البنوك، لافتاً إلى أن التمويل العقاري يكون بالنسبة للمشروعات الجاهزة، وهي ليست بعدد المشروعات تحت الإنشاء.

من جهته، قال الخبير العقاري حسين المرسومي، إن شراء عقار جاهز غالباً ما يكون نقداً أو عن طريق التمويل البنكي، لذلك يجب على المطورين طرح عقارات جاهزة للتملك بخطط سداد مرنة مثل تلك التي تباع على الخريطة.

وأضاف أنه على الرغم من خطط السداد المرنة المقدمة من بعض الشركات، لكن معظمها يبقى للمشروعات على الخريطة، ما يجعل من الصعوبة التوفيق في سداد الإيجار من جهة، ودفع أقساط الشراء من جهة أخرى بالنسبة للمشتري.

لوائح وقوانين

قالت الخبيرة المصرفية عواطف الهرمودي، إن هناك طفرة تشهدها السوق العقارية في دولة الإمارات ككل، بدعم من توجه العديد من المواطنين أو المقيمين المستأجرين إلى شراء منزل بدلاً من الإيجار، باعتباره استثماراً أفضل وأضمن على المدى البعيد. وأوضحت الهرمودي، لـ«الإمارات اليوم» أن «البنوك تعمل ضمن نطاق لوائح وقوانين المصرف المركزي، ودائماً ما ترحب بتمويل العقارات، لكن المشكلة تتمثل في جهات العمل التي يعمل فيها المقبلون على شراء العقارات، هل هي معتمدة لدى البنوك المتقدم إليها العميل أم لا؟ وهذا يعد التحدي الأساسي الذي يواجه المشترين».

الإيجار حتى التملك

قال مؤسس ومدير شركة «الليوان الملكي» للعقارات، محمد بوحارب، إنه كمبادرة من المطورين العقاريين يمكن أن يقوموا بتفعيل نظام الإيجار حتى التملك، وتكون بقيود ودراسة وقوانين من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وهو مطلب أساسي في الفترة الحالية، نظراً لارتفاع الفوائد البنكية وزيادة القيمة السوقية للعقارات، وهو الحل البديل بدراسة ووضع قوانين تحفظ حقوق الطرفين.

اقتراح

قال الخبير المصرفي، أمجد نصر، إن الشخص الراغب في التحول من الإيجار إلى التملك عليه أن يسدد الدفعة الأولى التي تراوح بين 400 و500 ألف درهم. واقترح نصر أن تكون الدفعة الأولى للعقارات التي يقل سعرها عن مليون درهم 10 أو 15%. وشدد على ضرورة وجود حلول للإسهام في التحول من الإيجار إلى التملك، مشيراً إلى أن ذلك سيعزز القطاع العقاري بالدولة، ويعزز محافظ التمويل ويحقق المزيد من الربحية.